Grundstück im Landschaftsschutzgebiet: Ernstliche Zweifel an einem Ansatz des Bodenrichtwerts

Das Finanzgericht Düsseldorf hat ernstliche Zweifel an einem Ansatz des Bodenrichtwerts für baureifes Land zur Ermittlung eines Grundsteuerwerts für ein in einem Landschaftsschutzgebiet belegenes Grundstück (Az. 11 V 2128/24 A (BG)).

Im Streitfall war der Antragsteller Eigentümer eines 522 qm großen Grundstücks, das Teil eines Landschaftsschutzgebiets ist. Das beklagte Finanzamt stellte einen Grundsteuerwert basierend auf dem in der Bodenrichtwertzone ausgewiesenen Bodenrichtwert von 630 Euro pro Quadratmeter für baureifes Land fest. Der Eigentümer war der Ansicht, dass es sich um ein unbebaubares Grundstück handelt, welches als Gartenfläche genutzt wird. Lt. eines Gutachterausschusses der Stadt betrage der Bodenrichtwert für vergleichbare landwirtschaftliche Flächen mit der Nutzungsart Grünland lediglich 3,50 Euro pro Quadratmeter. Daher begehrte der Eigentümer die Aussetzung der Vollziehung des Bescheids, soweit ein Bodenrichtwert von mehr als 3,50 Euro pro Quadratmeter berücksichtigt wurde.

Während des gerichtlichen Aussetzungsverfahrens gewährte das Finanzamt eine teilweise Aussetzung unter Zugrundelegung eines Bodenrichtwerts von 78,25 Euro pro Quadratmeter (= 12,5 % des Bodenrichtwerts für baureifes Land). Nach Ansicht des Finanzamtes ist das Grundstück keinem der vier Entwicklungszustände nach § 3 Abs. 1 bis 4 ImmoWertV 2022 zuzuordnen. Werde danach vom Gutachterausschuss kein bzw. nur ein Bodenrichtwert für baureifes Land ermittelt, sei der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 Abs. 3 BewG abzuleiten.

Das Finanzgericht Düsseldorf gab dem Antrag insoweit, als das Finanzamt einen Bodenrichtwert von mehr als 10,50 Euro pro Quadratmeter zugrunde gelegt hatte, statt. Die Fläche sei (übereinstimmend mit der Auffassung der Beteiligten) als „sonstige Fläche“ im Sinne des § 3 Abs. 5 ImmoWertV 2022 einzuordnen. Die vom Finanzamt vorgenommene Berechnung sei nicht nachvollziehbar, da keine Grundlage oder Herleitung für die angewandte Formel dargelegt wurde. Das Finanzgericht schätzte den Bodenwert (unter Bezugnahme auf Stimmen in der Literatur zur Bewertung solcher Flächen, die den zwei- bis vierfachen Betrag des Werts reiner land- oder forstwirtschaftlicher Flächen vorschlagen) auf 10,50 Euro pro Quadratmeter. Dies entspreche dem dreifachen Wert des vom Gutachterausschuss angenommenen Bodenrichtwerts für Grünland.